ITBI – IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS

Aspectos Gerais

O Município competente para arrecadar o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis também conhecido como Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) é aquele onde o imóvel estiver localizado.

Portanto independe onde estão localizados os domicílios do comprador e vendedor do imóvel, pois o importante é saber em qual município está localizado o bem que está sendo vendido.

Exemplo:

O imóvel a ser negociado encontra-se em Porto Alegre. O vendedor tem seu domicílio em Fortaleza e o comprador está domiciliado em Manaus. Onde o ITBI deverá ser recolhido?

No município de Porto Alegre.

Este imposto incide sobre a transmissão inter vivos, através de ato oneroso a qualquer título, de bens imóveis por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto aqueles que servem como garantia, assim como sobre a cessão de direitos para sua aquisição.

Conforme artigo 156, § 2º , I, CF a regra da imunidade específica afasta a incidência  do ITBI sobre a transmissão  de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica:

a)     Em realização de capital;

b)     Àqueles decorrentes de fusão, cisão ou até mesmo incorporação;

c)      Nos casos de extinção da pessoa jurídica.

Importante asseverar que essa imunidade não se configura se por qualquer motivo a atividade que prepondera ao adquirente for a compra e venda de bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

Fato Gerador

O fato gerador do imposto ocorre quando há a transmissão inter vivos através de um ato oneroso de bens imóveis, (como exemplo podemos identificar a ocorrência quando há um contrato de compra e venda ou até mesmo permuta) por natureza ou acessão física (exemplos: artigo 1248 CC), e de direitos reais aos mesmos relativos.

A transmissão se consolidará quando ocorrer efetivamente o registro  do título translativo no Cartório de Registros Especiais ( artigo 1.245 CC ).

Em hipótese alguma o ITBI incidirá sobre os direitos de garantia. Por esta razão é que o imposto não recai sobre a transmissão de penhor, hipoteca e anticrese. Somente poderá incidir sobre os direitos reais de propriedade, superfície e usufruto.

Base de Cálculo

Será sempre o valor venal do imóvel ou dos direitos transmitidos.

Não é possível a cobrança de alíquotas progressivas conforme preconiza Súmula 656 do STF.

Contribuintes

Conforme CTN em seu artigo 42 o Município pode determinar como contribuinte do imposto qualquer das partes na operação tributada.